自1999年我国住房市场化全面启动以来，我国的房地产业亦高速发展，恍然之间，一座座城市突然高楼林立起来。

人类的居住办公环境越来越趋向于高层建筑，其中电梯是必不可少的，毕竟这么高的楼层很难想象人们日常使用、上下楼时要一层一层的爬上爬下的。无论是商厦、商场、住宅等物业，随之而来的是对电梯的依赖性越来越强,电梯已经成为房地产建筑中不可或缺的构成部分。

伴随着房地产业的高速稳步发展，电梯的保有量也持续增长，电梯的管理问题特别是电梯的安全问题也越来越突出。

电梯作为特种设备，国务院专门制定了的《特种设备安全监察条例》（2003年3月11日中华人民共和国国务院令第373号），该条例对电梯制造（含设计、制造、安装、改造、维修，下同）、使用、检验检测及其监督检查进行了法律上的规定。

同时，电梯是危险性较大的特种设备，其维修、保养客观存在着严格的要求。

电梯安全管理涉及房地产开发商（建筑公司、安装公司、监理）、物业管理公司、电梯制造厂家、电梯维保单位、政府职能部门、用户等多种相关因素，是一项综合性和系统性工作。

虽然大部分物业管理公司对于电梯的管理完全依赖于电梯维保公司，签订维保合同，但各类电梯致人伤亡的恶性安全事故时有发生，也时见诸于各类媒体，且电梯的日常维护保养缺失现象普遍，直接导致电梯的功能、服务质量下降，甚至带来重大安全隐患。

一、面临的主要问题

1.     房地产开发公司在开发阶段普遍存在的问题，电梯对房地产公司一般来说属于甲指或甲供设备。从地产公司建设产品潜意识的本能上只要安装交付就算完成任务，客观上存在对电梯后期使用功能考虑不足，加上电梯的选型通常是由公司董事长凭个人经验和对电梯轿厢喜好来决定电梯的外型和装饰，设计阶段对电梯的技术选型及安全配套综合评估不足或者评估论证干脆走过场，有的房地产开发公司甚至没有一个完整的、系统的电梯选型标准。开发阶段的先天不足，增加后期营运阶段的成本和安全风险，导致后期在物业管理环节对对电梯的功能影响及安全隐患。

1)    设计和选型阶段

一些房地产开发公司的电梯选型标准上仅仅对尺寸按电梯制造厂家的尺寸作了规定，缺少楼宇不同使用功能（酒店、写字楼、商场、住宅）和不同业态使用电梯的人（货）流特性的评估论证，导致电梯交付使用后，楼宇的电梯载客量有的盈余有的捉襟见肘。

缺少智能化、数字化的元素。例如同层双、三梯以上数量的电梯如何系统优化和配置顶层、高层、中层、低层的人（货）流，不同楼层上下客的人数，从而实现不同电梯的载客量达到最多、等待时间最短、电梯综合运行总时间最少的最佳运行配置。良好配置案例如广州高德置地广场双塔楼的电梯是智能化高，12台电梯内没有各自的楼层按钮，统一由一个总楼层按钮控制12台电梯进行智能配置上下不同楼层的人数，实现资源配置统筹优化。

电梯的空调装置评估论证不足，导致交付使用后电梯空调功能受限，如果是商住或写字楼，则更是一硬伤，直接降低或不能满足写字楼等级。

电梯内安全应急救援（火警、困人等）、监控设施没有考虑与整体建筑设施的应急监控中心相兼容。表现在，电梯内安全应急救援（火警、困人等）、监控设施没有考虑与整体建筑设施的应急监控中心在同一室，或者虽处同室，但监控屏不在同一面墙上。这样后期的物业管理时消防和监控中心的人员不能整合，增加了物业管理部门的岗位和人员的配置，简单计算一下增加的成本，一个岗位至少4个人，按2500元/每人.每月计算，一年一个岗位就增加就是至少12万元成本。这是按2013年的最低工资标准计算的，相信随着社会整体通胀因素和各地工资标准的逐年提高，今后此项成本还会同步增加。

2)    电梯的安装、校验、调试环节中存在的问题。

笔者在管理咨询实践中调研了多家房地产开发公司和商业经营公司、物业管理公司，均普遍存在缺少规范的安装、校验、调试的原始记录现象，甚至根本就没有此类记录。在过往的调研过程中，笔者发现，每当询问商业经营公司、物业管理公司上述原始记录时工程管理人员大多一头雾水，都说在房地产开发公司，笔者再查阅房地产开发公司档案室资料也没有看到有此类原始记录，再查工程部，工程部说在电梯安装公司处，再查电梯安装公司，答已经交给甲方了，笔者再想至少监理公司应该有吧，到监理公司一看，监理公司说电梯是特种设备，在电梯安装公司处。结果笔者查了一圈，什么都没有。所以笔者每每给客户均开上了这么一条调研不符合项：“没有证据显示电梯安装公司在电梯安装调试中按照电梯安装规范进行了的安装、校验、调试“，意在警示房地产开发公司最高领导层应引起足够的注意和重视，但时隔数年，此类现象还是如：“去年今日此门中,人面桃花相映红.人面不知何处去,桃花依旧笑春风”状，江山不改！要知道，安装、校验、调试记录是日后电梯运维的重要参数和基准，如果记录丢失，直接影响电梯的运维质量、寿命和安全。

3)    日常维保是地产公司经常遇到的电梯问题。以广日客梯为例，日常维保通常有“确认，调整、整备等实施，要修理等”项动作，半月保A类有机房、滑轮间环境等28项内容，季度保B类通常有从减速机润滑油起12项内容+同时加A类的28项共40项，半年保C类从电动机与减速机联运螺栓等14项+A类+B类共54项内容，年度维保D类从制动器制动弹簧压缩量等16项+A类+B类+C类共70项内容，E类整备项目从钢绳伸长检查等12项内容，上述这些内容是电梯日常运维中最基本的要求，但笔者数年管理咨询实践对商业公司和物业公司进行调研诊断是却鲜有维保单位能按要求做到，笔者个人认为主要表现在：

商业经营公司、物业管理公司缺少对电梯维保单位的半月、季度、半年度、年度维保周期缺少基本维保概念和进行现场监管。

多数商业经营公司、物业管理公司的总经理、工程部经理、电梯专业管理人员不懂得这4个维保周期之间的关系，缺少专业思维和专业技术。

错误的将政府质量技术监督局的职能部门的强制性年检过关作为电梯维保的唯一保障。要知道电梯的政府强制监督年检和企业的日常维保就如一枚硬币的两面，是特种设备的2条防护网，缺一不可。

完全依赖了电梯维保单位对电梯的合同维保管理，电梯维保单位维保得符合不符合维保的要求和标准无人过问，缺少对电梯维保单位的监督和管理现象。电梯维保单位由于利润低，对维保人员的技术要求又高但给维保技术人员工资又偏低，人员流动大，微利加上企业管理上的不善，这些因素导致维保质量难以得到保证。加上商业公司、物业公司工程部缺少对半月、季度、半年、年度维修的监督缺位和缺少专业性，导致维保单位没有按电梯维保技术规范所有项目的要求进行维保，表面上电梯运行没有出什么大事，但电梯运行的潜在安全风险却不知不觉的增大，如冰山一角，一旦出事后果难料。

电梯日常维保缺少备品备件和易损件，所谓电梯的备品备件是指易损件，设备是运行中必然损耗的零件，一般电梯都会有备品备件，目的是其受损后立马可以更换，而不对电梯运行造成长时间的影响。笔者看过不少商业公司和物业公司，高管和专业管理人员多数没有这个概念，当然与电梯维保合同中也没有此项目。当电梯步入老化阶段，经常出现电梯因缺少备品备件而长时间停运。紧急采购经常出现因电梯制造厂家停止生产该种型号而的替代品，不仅电梯的零部件匹配完全，而且价格昂贵。

二、建议

综上所述，房地产开发公司、商业经营公司、物业管理公司在对电梯管理上，应从规划设计、施工安装、交付使用、日常运维的价值链上进行系统思考，提高对电梯作为特种设备，要从企业品牌战略、人力资源规划等战略要素重新认识，充分利用mile米乐m6官网入口管理顾问公司提供的组织管控、流程制度、薪酬、绩效等专项管理咨询产品的框架，从高层、中层思维定势，人才发展，资源配置，合作方管理等要素重新审视电梯管理的诸多因素，从横向、纵向、战略、管理、技术以及针对笔者提出的上述等问题，全方位改善电梯管理思维和水平，笔者期待企业的房地产开发产品、捆绑的商（物）业品牌和服务质量必上一个新台阶，坚信！